最高法：房屋買賣雙方為規避國家稅費約定五年后辦理過戶，是否屬于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”？

房屋買賣雙方為規避國家稅費未能及時辦理過戶手續是否屬于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”？

問：案外人與被執行人簽訂房屋買賣合同后，為規避國家稅費，約定五年后辦理房屋過戶手續。后因被執行人與債權人發生糾紛，法院對房屋進行查封。案外人提出執行異議之訴，主張其與被執行人在法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的買賣合同，其已經支付全部購房款并占有，非因買受人自身原因未辦理過戶登記，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，請求排除法院對房屋的強制執行，應否支持？

答：案外人與被執行人簽訂房屋買賣合同后，為規避國家稅費，約定五年后辦理房屋過戶手續，未能在債權人申請法院查封房屋之前辦理過戶手續，不屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的"非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

（本書研究組）

附：相關規定及釋義

最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定

第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

來源：最高人民法院執行局《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》，人民法院出版社出版

從實踐中看，能夠歸責于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略。例如，不動產之上設定有其他人的抵押權登記，而買受人沒有履行合理的注意義務，導致登記時由于存在他人抵押權而無法登記。二是對政策限制的忽略。例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶手續。三是消極不行使登記權利。例如，有的交易當事人為了逃稅等而故意不辦理登記的，不應受到該原則的保護。一個有爭議的問題是，有的人認為，買房人本來可以通過提起訴訟行使物權登記請求權并通過法院強制執行來完成物權變動的使命，但卻沒有行使，能否視為買受人的原因。我們認為，對于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況，不能視為買受人有過錯。何況，訴訟與執行本身也有一定時間要求，不能滿足對買受人物權期待權的保護要求。